Guía completa para vender un piso heredado en Madrid.
Si algo así pasa por tu cabeza ahora mismo, estás en el sitio correcto. Heredar una vivienda en Madrid puede ser un proceso largo, burocrático y emocionalmente agotador. Y encima, si quieres venderla, necesitas tener todo en regla antes de poder dar ese paso.
La buena noticia es que tiene solución. El proceso está bien definido y, si sabes qué documentos necesitas y en qué orden actuar, puedes evitar los errores más costosos. En esta guía te lo explicamos todo desde cero para que sepas qué papeles hay que reunir, qué impuestos se pagan en Madrid, cuánto tiempo lleva y qué errores debes evitar sí o sí.
Así que sin más dilación…¡empecemos!
Mucha gente llega a este punto pensando que, como son herederos, ya pueden vender. Primer error. Hasta que no hayas completado el proceso de aceptación e inscripción de la herencia, el piso legalmente no es tuyo, y ningún notario ni comprador podrá formalizarlo.
Para poder vender un piso heredado en Madrid, primero tienes que convertirte en propietario ante la ley. Eso implica aceptar la herencia, pagar los impuestos correspondientes e inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad a tu nombre (o al nombre de todos los herederos si sois varios).
Solo después de eso, puedes poner el piso en el mercado y firmar ante notario.
Aquí está el grueso del asunto, así que te los explicamos uno a uno para que entiendas qué es cada cosa y para qué sirve:
Documentos del proceso hereditario
Este tipo de documentos son obligatorios antes de vender tu piso.
Certificado de defunción
Es el punto de partida de todo. Lo emite el Registro Civil del municipio donde falleció la persona. Sin él, ningún trámite posterior es posible. Si el fallecimiento fue reciente, suele tardar uno o dos días hábiles.
Certificado de últimas voluntades
Este documento para la venta de tu piso en herencia en Madrid acredita si la persona dejó testamento y ante qué notario. Lo emite el Ministerio de Justicia (Registro General de Actos de Últimas Voluntades) y puedes solicitarlo transcurridos al menos 15 días hábiles desde el fallecimiento. Se solicita con el modelo 790 y tiene una tasa de unos pocos euros. Es imprescindible para saber si hay testamento o no.
Testamento o Declaración de herederos ab intestato
Si hay testamento, el notario que lo custodia te facilita una copia autorizada. Si el fallecido no dejó testamento, hay que hacer una declaración de herederos ante notario, que establece quiénes son los herederos legales según el Código Civil. Este trámite puede tardar varias semanas.
Escritura de adjudicación de herencia
Es el documento central. Un notario redacta y formaliza el reparto del patrimonio entre los herederos. Aquí se especifica qué bienes corresponden a cada persona, con qué valor se declaran y en qué proporción. Sin esta escritura, no puedes inscribir el piso a tu nombre. Su coste varía según el valor del inmueble y la complejidad del caso.
Liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones
Hay que pagar (o justificar la exención o bonificación) el impuesto de herencias antes de poder inscribir en el Registro de la Propiedad. En Madrid esto es clave porque, como verás más abajo, la bonificación para familiares directos es muy alta. La liquidación se presenta ante la Comunidad de Madrid.
Liquidación de la plusvalía municipal por herencia
Este impuesto (IIVTNU) también hay que pagarlo al heredar, en el Ayuntamiento de Madrid si el piso está en la capital. El plazo es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable otros 6 si se solicita a tiempo.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Una vez firmada la escritura y pagados los impuestos, hay que inscribir la vivienda a nombre del heredero o herederos. Solo a partir de este momento el inmueble es oficialmente tuyo ante terceros y ante la ley. Sin esta inscripción no se puede vender tu piso en herencia en Madrid.
Documentos adicionales para la venta
Nota simple del Registro de la Propiedad
Confirma quién es el titular del inmueble, si tiene cargas (hipotecas, embargos, usufructos) y cuáles son las características registrales. El comprador o su banco siempre la pide. Se obtiene en el Colegio de Registradores o por sede electrónica.
Certificado de eficiencia energética
Obligatorio para vender cualquier inmueble en España desde 2013 (Real Decreto 235/2013). Lo emite un técnico certificado y tiene una validez de 10 años. Si el piso heredado en Madrid no lo tiene o está caducado, hay que tramitar uno nuevo. Sin él, el notario no puede autorizar la escritura de compraventa.
Últimos recibos del IBI
El comprador querrá comprobar que no hay deudas con el Ayuntamiento. Es habitual exigir el recibo del año en curso y del anterior.
Certificado de deudas de la comunidad de propietarios
Acredita que el inmueble está al corriente de pago con la comunidad. Lo firma el administrador de fincas. Es legalmente obligatorio para la venta (Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal).
Cédula de habitalidad
En Madrid no es obligatoria para la compraventa entre particulares, pero algunos compradores la solicitan si el inmueble lleva tiempo deshabitado o tiene dudas sobre su estado. Conviene tenerla si se prevé que puede haber obstáculos.
Ahora que conoces los documentos, aquí te dejamos el orden lógico en el que actuar para no perder tiempo ni dinero a la hora de vender tu piso heredado:
1 - Certificado de defunción y de últimas voluntades
Son los dos primeros pasos. Sin ellos, nada más se puede hacer. El de últimas voluntades te dirá si hay testamento y dónde está.
2 - Testamento o declaración de herederos
Dependiendo de si hay testamento o no, el notario te orientará sobre cómo proceder y quiénes son los herederos con derechos reconocidos.
3 - Inventario de bienes y deudas
Antes de aceptar la herencia del piso en Madrid, conviene saber qué incluye: bienes, deudas, cuentas bancarias, seguros de vida. Si las deudas superan a los bienes, existe la opción de aceptar la herencia "a beneficio de inventario".
4 - Escritura
Todos los herederos deben comparecer (o apoderar a alguien si no pueden). Aquí se declara el valor del inmueble de Madrid y se establece cómo se reparte.
5 - Impuesto de Sucesiones
El plazo máximo para este paso en la venta de tu piso en herencia en Madrid es de 6 meses desde el fallecimiento. Ampliable 6 meses más si se solicita antes del quinto mes. Específicamente en Madrid, los familiares directos tienen una bonificación del 99% en cuota.
6 - Plusvalía municipal en el Ayuntamiento
Mismo plazo de 6 meses. Si son varios herederos, cada uno paga la parte correspondiente a su porcentaje de herencia.
7 - Registro de la Propiedad
Con la escritura y los justificantes de pago de impuestos, el notario o un gestor presenta la documentación en el Registro. Una vez inscrita, ya eres propietario registral.
8 - Documentación de venta
En este paso preparas toda la documentación para vender tu piso en herencia en Madrid y lanzarlo al mercado. Para ello necesitarás el certificado energético, la nota simple, recibos del IBI y el certificado de comunidad. Con todo esto listo, la operación puede cerrarse sin problemas.
¿Sois varios herederos y hay desacuerdo sobre la venta?
En Konte mediamos entre herederos y gestionamos la operación.
Esta es la parte que más preocupa a todo el mundo que vive esta situación, y con razón. Veamos qué se paga, cuándo y por qué. Sin rodeos.
Impuesto de sucesiones y Donaciones (ISD)
Es el impuesto estatal gestionado por las comunidades autónomas. En la Comunidad de Madrid, los herederos de Grupos I y II (hijos, cónyuge, padres) tienen una bonificación del 99% en la cuota. En la práctica, la gran mayoría de familias paga casi nada. Para herederos más lejanos (hermanos, sobrinos, etc.), el importe sí puede ser significativo.
Plazo
6 meses desde el fallecimiento
Plusvalía municipal (IIVTNU)
Grava el incremento de valor del terreno urbano desde la última transmisión. Se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años transcurridos desde la compra original. En Madrid capital, se liquida ante el Ayuntamiento de Madrid.
Plazo
6 meses desde el fallecimiento
IRPF
Cuando vendes el piso en herencia en Madrid, debes declarar la ganancia en tu IRPF del año siguiente. La ganancia = precio de venta menos el valor declarado en la herencia. Si el valor de herencia fue alto, la ganancia puede ser baja o nula. El tipo impositivo varía entre el 19% y el 28% según tramos (para 2025–2026).
Plazo
Se declara en la Renta del año de la venta
Plusvalía municipal al vender
Además de la plusvalía por herencia, cuando vendes el inmueble se genera una segunda plusvalía que paga el vendedor. Esta se calcula desde la fecha en que se inscribió la herencia hasta la fecha de venta. Si el período es corto, el importe suele ser bajo.
Plazo
30 días hábiles desde la firma
Tras llevar más de 12 años ayudando a familias a vender sus pisos en herencia, hemos visto una serie de errores que se repiten constantemente. Algunos pueden llegar a costarte dinero (el que te cuesta tanto ganar) y otros paralizan la venta durante meses.
Te dejamos a continuación los errores más comunes para evitar caer en ellos:
Error 1
Dejar pasar el plazo de Sucesiones
Tienes 6 meses desde el fallecimiento para liquidar el Impuesto de Sucesiones. Si ese plazo vence sin haber pedido prórroga, Hacienda aplica recargos de hasta el 15% más intereses de demora. Lo peor: nadie te avisa oficialmente. Muchos herederos lo descubren cuando ya es tarde. La prórroga existe —otros 6 meses—, pero hay que solicitarla antes de que venza el quinto mes.
Error 2
Vender sin inscribir en el Registro
Da igual que tengas la escritura de herencia firmada. Si el Registro de la Propiedad no refleja el cambio de titularidad, el piso legalmente no es tuyo ante terceros y ningún notario puede autorizar la compraventa. Poner el inmueble en el mercado antes de tener eso resuelto genera visitas inútiles y hace perder compradores serios que no pueden esperar.
Error 3
Declarar un valor bajo para pagar menos
Desde la Ley 11/2021, Hacienda dispone del Valor de Referencia Catastral y puede iniciar una comprobación si el valor declarado es demasiado bajo. El resultado: liquidación paralela con recargo. Además, declarar poco en la herencia dispara la ganancia patrimonial cuando vendes, lo que significa más IRPF después. El ahorro inicial se convierte en un coste mayor al final.
Error 4
Herederos que no se ponen de acuerdo
Si sois varios y uno se niega a vender, el proceso se bloquea. La solución legal —acción de división de cosa común— puede derivar en subasta judicial, un proceso largo, caro y que casi siempre acaba con el piso vendido por debajo de mercado. Mientras tanto, el inmueble sigue generando gastos: IBI, comunidad, suministros. La mediación a tiempo evita llegar a ese punto.
Error 5
No revisar las cargas del inmueble
Una hipoteca pendiente, un embargo o un usufructo no desaparecen al heredar: se heredan junto con el bien. Si no consultas la nota simple desde el principio, puedes llegar a la firma con una sorpresa que paraliza la operación. Cancelar cargas con urgencia es mucho más caro que hacerlo con tiempo.
Error 6
No revisar las cargas del inmueble
Un comprador serio de Madrid que descubre que "faltan documentos" no espera, sino que sigue buscando. El resultado es visitas que no cierran, negociaciones que se caen y, en ocasiones, un inmueble que pierde atractivo en el mercado por haber salido antes de tiempo. Primero los papeles, luego la comercialización.
Error 7
No calcular el impacto fiscal antes de fijar el precio
La ganancia patrimonial que tributará en tu IRPF es la diferencia entre el precio de venta y el valor declarado en la herencia. Según los tramos vigentes (2025–2026), el tipo puede ir del 19% al 28%. Sin ese cálculo previo, puedes cerrar una venta aparentemente buena y llevarte una factura fiscal inesperada en la declaración de la Renta.
Depende de muchas cosas. Si hay testamento o no, si los herederos están de acuerdo, si el piso tiene cargas, si alguien tarda en aportar documentación… Cada caso es distinto, pero hay un esquema que se repite bastante.
Las primeras semanas se van casi enteras en papeleo inicial: el certificado de defunción, el de últimas voluntades, localizar el testamento. Nada complicado, pero tiene sus tiempos. A partir de ahí viene la escritura de herencia ante notario, que dependiendo de la situación familiar y de lo organizado que esté todo puede tardar entre dos y seis semanas más. Si no hay testamento, añade tiempo.
Luego toca liquidar los impuestos y presentar todo en el Registro de la Propiedad. Esta fase suele ser la más lenta, no porque sea difícil, sino porque el Registro tiene sus propios ritmos y puede tardar entre dos semanas y un mes en inscribir.
Con el piso ya a tu nombre, puedes empezar a vender tu piso en herencia en Madrid. A partir de ahí, una venta bien llevada suele cerrarse en uno o dos meses, a veces tres si el precio no está bien ajustado o la zona tiene menos demanda. Por ejemplo, en Konte Inmobiliaria hemos llegado a conseguir vender un piso en herencia en Madrid en cuestión de días.
En conclusión, si no hay complicaciones, estamos hablando de entre cuatro y siete meses desde el fallecimiento hasta tener el dinero en el banco. Si hay roces entre herederos o algún problema en el Registro, ese plazo puede estirarse fácilmente.
Tres hermanos heredan un piso. Dos quieren vender. El tercero se niega. El piso se queda parado durante meses, a veces años, mientras la relación entre ellos se va deteriorando poco a poco. Es una situación más habitual de lo que parece, y una de las más difíciles de gestionar porque mezcla lo legal con lo personal.
La ley tiene una salida para esto, y es que cualquier copropietario puede solicitar judicialmente la división de la cosa común, que en la práctica puede acabar en una subasta del inmueble. Suena bien sobre el papel, pero en la realidad ese proceso se alarga durante años y casi siempre termina con el piso vendido muy por debajo de lo que valdría en el mercado. Nadie gana realmente.
Por eso, antes de llegar a ese punto, merece la pena intentar la vía del acuerdo con ayuda externa. En Konte hemos acompañado a muchas familias en esta situación y, en la mayoría de los casos, se llega a un entendimiento sin necesidad de poner un pie en un juzgado. A veces solo hace falta alguien que ponga los números encima de la mesa y ayude a ver la situación con un poco más de distancia.
Cuéntanos tu caso
Te ayudamos a conocer los documentos que necesitas para vender tu piso en herencia en Madrid y cuánto puede valer tu piso.
Pedir orientación gratuita